Permisos de construcción: lo que debe saber

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Muchas mejoras y reparaciones en el hogar son realizadas por propietarios e incluso algunos contratistas sin el beneficio de los permisos de construcción requeridos legalmente y las inspecciones obligatorias que los acompañan.

Las razones para pasar por alto estas regulaciones pueden deberse a que un propietario o contratista está tratando de eludir el costo del permiso o porque temen que los impuestos aumenten si las mejoras se catalogan oficialmente. Las razones siempre varían.

Pero muchos temores sobre el proceso de permisos son infundados. Además, la posibilidad de que surjan problemas es significativa si no solicita los permisos adecuados y no los aprueba.

Qué es un permiso de construcción

Un permiso de construcción es una aprobación de una agencia gubernamental local que certifica que el trabajo se realizó según un cierto estándar. Porque tiene el estilo de un permiso (es decir, un permiso), debe obtenerse antes de que comience el trabajo. Una vez que el trabajo se ha completado satisfactoriamente, el permiso se cierra y se aprueba.

Los permisos de construcción son válidos por un período de tiempo determinado. Una vez que se ha otorgado un permiso de construcción, no tiene una cantidad ilimitada de tiempo para comenzar y completar el trabajo. Por lo general, debe comenzar dentro de los seis meses o un año. Por lo general, los proyectos deben completarse en un año o 18 meses.

Los permisos no siempre son necesarios

Algunos propietarios pueden pensar que cualquier reparación o mejora que hagan en la casa será examinada con un peine de dientes finos por un inspector que tiene la intención de detectar cada pequeño defecto.

En realidad, hay muchas reparaciones y mejoras que se pueden hacer sin un permiso. Las reglas para esto varían ampliamente de una comunidad a otra, y el mismo proyecto que requiere un permiso de construcción e inspecciones programadas en un lugar puede no requerir uno en otra jurisdicción.

Generalmente, se le permite reemplazar muchos elementos existentes de su hogar uno por uno sin un permiso. Todo lo que cambie la estructura de su hogar o represente una mejora inmobiliaria requerirá un permiso.

Puede reemplazar un interruptor de luz roto o un grifo que gotea, por ejemplo, pero agregar una terraza o una habitación adicional requiere un permiso. Su comunidad puede tener recursos en línea que explican qué tipos de trabajo requieren permisos e inspecciones, o puede llamar a la oficina de permisos y pedir hablar con un inspector.

Puede hablar con la oficina de permisos

Por lo general, es posible llamar a la oficina local de inspecciones de edificios y permisos para obtener asesoramiento sobre permisos y, a menudo, puede hacerlo de forma anónima.

Si bien las oficinas de permisos desean cada vez más que los ciudadanos busquen ayuda en línea, simplemente hay demasiadas variables y áreas grises que se pueden aclarar con orientación en línea.

La oficina de permisos existe para garantizar que las mejoras en el hogar se realicen de manera segura y no representen ningún riesgo para los residentes. Los inspectores que se encuentran en la oficina y disponibles deben estar disponibles para responder preguntas. Si no hay ningún inspector disponible actualmente, uno le devolverá la llamada.

Los costos de los permisos pueden ser prohibitivos

A menudo, no hay una tarifa fija para un permiso de construcción. Los costos de los permisos pueden variar según el costo estimado y la complejidad del proyecto.

La construcción de una cerca puede requerir un permiso de $ 55, por ejemplo, mientras que la construcción de una casa nueva grande puede requerir un permiso de construcción de $ 2,000.

A nivel nacional, el permiso de construcción promedio cuesta $ 1, 224 en 2020, con un rango típico de aproximadamente $ 400 a aproximadamente $ 2,100.

Pero estos costos promedio representan muchos permisos para la nueva construcción de casas enteras, y hay muchos proyectos para los cuales los permisos de construcción cuestan $ 100 o menos. Es bastante común que los costos de los permisos se basen en un porcentaje del costo anticipado del proyecto. Si está trabajando con un contratista, los costos del permiso generalmente se incluyen en la oferta que recibió.

Se pueden emitir permisos de propietario / constructor

Las oficinas de inspección locales emiten periódicamente permisos a los propietarios para que realicen todo tipo de trabajo por sí mismos, incluido el servicio como GC (contratista general) al construir una casa completa. Para este tipo de proyecto, su comunidad puede emitir un permiso especial de propietario / constructor que le permite ocupar la casa por un período específico (generalmente alrededor de un año) mientras subcontrata las tareas individuales para el trabajo.

Como propietario / constructor, actúa como su propio contratista general en lugar de contratar uno. Esto le permite ahorrar en esa dolorosa tarifa del 15 al 25 por ciento cobrada por los GC.

Pero también carga con la carga de posibles responsabilidades, muchas de las cuales pueden ser graves. Contratar a un contratista con licencia, asegurado y afianzado lo aísla mejor de estas responsabilidades.

Es fundamental saber que los permisos de propietario-constructor no le permiten trabajar en casas que no le pertenecen.

Las servidumbres pueden afectar su proyecto

Dondequiera que una línea eléctrica, alcantarillado, acera u otra vía de servicio común y continua pase a través de su propiedad, probablemente tenga una servidumbre.-una restricción legal que le impide realizar cambios que afecten o restrinjan estas líneas de servicios públicos u otras características.

Hay casos en los que una parte de su propiedad puede reservarse para una posible carretera futura. No podrá construir en ninguna parte de su propiedad donde haya una servidumbre registrada.

Para conocer las servidumbres vigentes, consulte la plataforma de su propiedad, disponible en línea en el sitio del tasador de su condado o en sus oficinas. Generalmente, nunca se le permite construir sobre servidumbres, a menos que sean adiciones menores, como cercas.

Los contratiempos de la propiedad son fundamentales

Los contratiempos son amortiguadores obligatorios entre los límites de la propiedad y las estructuras permanentes que ayudan a mantener un sentimiento de apertura en las comunidades, además de proporcionar márgenes de seguridad en caso de incendios.

Por ejemplo, si está ampliando el costado de su casa, deberá conocer las distancias de retroceso requeridas por el código de construcción local. Es probable que también haya reglas de retroceso para extender una propiedad al frente y a la parte trasera de una casa.

Por lo general, esto implica mantener una distancia mínima entre el borde de las estructuras y los límites de la propiedad encuestada. Las adiciones estructurales de viviendas, garajes, cobertizos y terrazas pueden estar sujetos a estas reglas de retroceso. Una vez más, su oficina local de inspección de edificios puede informarle qué regulaciones de retroceso están vigentes.

Las variaciones son posibles

Si bien rara vez se renuncia a las servidumbres, a veces se permiten violaciones a los contratiempos y algunos otros requisitos de zonificación a través del proceso legal de solicitar y recibir una variación.

Una variación es una excepción aprobada oficialmente a las ordenanzas de zonificación. Por lo general, las variaciones se solicitan cuando un propietario desea construir una casa más grande en el lote de lo que permiten las ordenanzas de zonificación.

Al solicitar una variación, se le puede permitir al propietario construir esa casa más grande o completar una adición de habitación que viole las regulaciones de retroceso. La oficina de permisos puede consultar con los vecinos cuando se solicita una variación, y su aprobación puede ser clave para obtener la variación.

Los planes de construcción de existencias necesitan aprobación

Puede pensar que cualquier plano o plano de la casa publicado o creado por un arquitecto, o cualquier plano de construcción publicado para un cobertizo o garaje, es automáticamente suficiente para obtener un permiso. Después de todo, los planes de creación de existencias abundan en Internet.

Pero su oficina local de permisos de construcción aún deberá revisar estos planes antes de aprobarlos o no aprobarlos. Aunque es posible que un arquitecto haya elaborado los planos de existencias, es posible que su oficina requiera que los planos sean creados por un arquitecto con licencia dentro de su estado.

Los CCR pueden agregar restricciones

Otros inconvenientes potenciales al buscar un permiso son las condiciones, convenios y restricciones (CCR) que a menudo se encuentran en comunidades planificadas, subdivisiones o desarrollos de unidades planificadas (PUD). Los CCR actúan como un tipo de ordenanza-ordenanza de zonificación en sombra dentro de las ordenanzas.

Estas restricciones son adicionales a sus ordenanzas municipales y deberá cumplirlas para evitar violar su acuerdo contractual con la asociación de vecinos.

Las inspecciones son obligatorias

La inspección es una parte integral del proceso general de permisos y bajo ninguna circunstancia usted o su contratista deben ignorar este paso.

Con algunos proyectos, incluso habrá dos inspecciones: una en la etapa preliminar y una inspección final. El inspector está allí para asegurarse de que el trabajo se haya realizado de acuerdo con el código local.

A menudo es una visita muy breve y superficial. Cuando un inspector ya está familiarizado con el trabajo de un contratista, la inspección puede ser breve pero completa. Los inspectores pueden dedicar más tiempo a la inspección si el trabajo lo ha realizado un propietario.

Las inspecciones fallidas se pueden volver a inspeccionar

Una razón por la que los propietarios evitan solicitar permisos de construcción es que temen la idea de no pasar una inspección de todo o nada.

En la mayoría de los casos, tendrá la oportunidad de corregir los problemas que se hayan marcado. El inspector regresará para una segunda inspección (o incluso más, si es necesario) y firmará (o cerrará) el permiso una vez que el trabajo se haya realizado a su satisfacción.

Ignorar el proceso de permisos es serio

Puede ser muy tentador ignorar el proceso de permiso y ocultar el trabajo que está haciendo, especialmente si es dentro de la casa donde puede trabajar sin que nadie lo vea. Y aunque puede arreglárselas con esto, es igualmente probable que tales atajos le cuesten mucho al final.

Si sale a la luz que ha realizado un trabajo sin un permiso requerido, podría verse obligado a solicitar un permiso después del hecho, a un costo mucho mayor. Y es posible que incluso tenga que arrancar paredes o techos para que se inspeccione el trabajo. Si cometió algún error, se verá obligado a demoler todo el trabajo y comenzar de nuevo.

La cobertura de seguro de su propietario también puede verse afectada. Por ejemplo, si tiene una inundación o un incendio debido a trabajos de plomería o electricidad deficientes, su póliza de seguro tiene un caso para denegar la cobertura si el trabajo se realizó sin permiso.

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