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Al vender una casa, los propietarios deben revelar ciertos hechos e información sobre su casa. La mayoría de los estados requieren que los vendedores completen un formulario de divulgación de propiedad por escrito. La mayoría de los formularios consisten en preguntas sobre la vivienda y la propiedad.
Conceptos básicos de divulgación
En la mayoría de los estados, los vendedores deben completar este formulario cuando enumeran su casa o dar un crédito a los vendedores. Por lo general, las preguntas requieren una respuesta de sí, no o desconocido. Las preguntas abordan hechos materiales, defectos importantes, divulgaciones federales y divulgaciones especiales. Algunas otras áreas se consideran en el límite o en el área gris. Los formularios, los requisitos, lo que se incluye y otras condiciones varían según el estado.
Hechos materiales
Los datos de los materiales incluyen el estado, la edad, los problemas conocidos y cualquier defecto. En esencia, son aquellas cosas que influirían en la decisión de un comprador de comprar o no la casa, así como en el precio y los términos que ofrecen. Nuevamente, los detalles varían según el estado, en términos de lo que se incluye. Estas divulgaciones preguntan sobre defectos conocidos. Son cosas que los propietarios saben que existen o que deberían saber porque son razonablemente evidentes.
Los defectos importantes son mucho más fáciles de determinar. Si su casa se inunda, eso debe ser revelado. Si sabe que el sistema eléctrico de su hogar no cumple con el código, debe informarlo.
También deben tenerse en cuenta las reparaciones que haya completado, así como las mejoras y actualizaciones. Elizabeth Weintraub, experta en compra / venta de viviendas, hace un excelente punto en su artículo, Divulgaciones de viviendas y hechos materiales. Afirma que no usaría el término "reparación" porque eso implica que el problema se solucionó. Ella recomienda simplemente explicar brevemente lo que sucedió, cómo lo abordó (ya sea usted mismo o un profesional) y si ha tenido o no algún problema desde ese momento.
Divulgaciones federales
Las divulgaciones federales son aquellas requeridas por la ley federal. Uno con el que muchos de nosotros estamos familiarizados es la divulgación de plomo. Esto aborda los peligros de la pintura a base de plomo y se aplica a las casas construidas antes de 1978.
Divulgaciones especiales
Es posible que se requieran divulgaciones especiales en ciertos estados o áreas dentro de un estado. A veces, esto es parte del formulario de divulgación residencial y otras veces es un documento separado. Aborda las condiciones en el área que podrían afectar la casa o la propiedad. Los ejemplos comunes incluyen una casa ubicada en una zona de inundación, en una falla o a lo largo de la ruta de vuelo de una aerolínea.
También es muy importante recordar que los propietarios deben completar este formulario. Sin excepciones. Un agente no puede hacer esto por el vendedor a menos que sea el agente quien venda la casa.
Zonas grises
Luego están las áreas grises, aquellas que no tienen leyes y requisitos bien definidos. La mayoría tiende a variar según el estado. Algunos estados requieren que los vendedores revelen si la muerte o el asesinato ocurrió en el hogar. Otros requieren notificación a los compradores si la casa tiene la reputación de estar encantada.
Se debe utilizar la opción para elegir "No conocido" si no conoce ninguna información sobre la afección. Esto podría aplicarse a muchas situaciones. Es posible que los compradores no hayan vivido mucho tiempo en la casa. La casa puede ser una venta de bienes raíces y está siendo vendida por miembros de la familia que no saben mucho sobre la casa.
Esta opción también es común en ejecuciones hipotecarias, que pueden ser una situación complicada. Los bancos no han vivido en el hogar, por lo que no conocen gran parte de la información. Además, las ejecuciones hipotecarias a menudo no se encuentran en las mejores condiciones, ya sea por parte de propietarios vengativos o por actos de vandalismo. En estos casos, ninguna divulgación podría revelar el daño potencial que podría resultar de estas situaciones. En estos casos, y probablemente en todas las ventas, es fundamental que se inspeccione la casa.
No requerido
Hay ciertas cosas que los vendedores no están obligados a revelar. Por ejemplo, no es necesario que le digan por qué se mudan o si les gustó vivir en el hogar.
Puede obtener más información de su agente o comunicándose con su estado. Si no existe un requisito para cierta información y está debatiendo si revelarla o no, pregúntese cómo se sentiría si estuviera en esa situación. Si estuviera comprando una casa, ¿querría que el vendedor divulgara esta información? En otros casos, una buena regla general es, en caso de duda, revelar la información.
Un último punto a mencionar es que muchos agentes están aconsejando a los vendedores que ofrezcan el crédito en lugar de completar la divulgación. Sienten que es demasiado arriesgado para un vendedor firmar una declaración de este tipo que podría tener repercusiones más adelante si los nuevos propietarios (compradores) descubren problemas. Esta es una decisión que debe tomar después de consultar con su agente de bienes raíces y su abogado.
