Conceptos básicos de la ley de construcción de cercas para propietarios de viviendas

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Las cercas son esenciales para proteger la privacidad en su patio trasero, mantener a las mascotas seguras y establecer límites de propiedad. Hoy en día, pocas personas cuestionan que una buena cerca es esencial para una casa recién construida o remodelada. Atrás quedaron los días de vastos patios traseros interconectados. La densidad urbana y la responsabilidad legal se han encargado de eso.

Aunque es posible que desee construir cualquier tipo de cerca en cualquier lugar, a cualquier altura y en cualquier posición del límite de la propiedad, es muy probable que en su área no pueda hacer esto. Se promulgan leyes para proteger la textura visual de su área y para mantener a los vecinos en un estado de ánimo civil y cordial entre sí.

Leyes de construcción de cercas y su hogar

Para mantener la paz, las leyes de construcción de cercas han existido en la sociedad durante miles de años. Cada estado, ciudad y condado es diferente, lo que significa que las leyes son diferentes. Estas leyes de cercas son solo las básicas que puede esperar en la mayoría de las áreas.

Para determinar si estas leyes se aplican a usted, comience a nivel de ciudad o condado con el departamento de planificación y permisos. Si bien las leyes, regulaciones y zonificación relacionadas con las cercas son diferentes de un área a otra, hay algunos temas comunes: notificación, gastos, posición y ubicación, y altura y tipo de cerca.

Distancia de la cerca desde la línea de propiedad

¿Qué tan cerca se puede construir la cerca del límite de la propiedad? En muchos casos, puede construir la cerca directamente en una línea de propiedad que se comparte con otra persona. Si compartió una línea de propiedad con una entidad pública, es posible que no pueda construir directamente en la línea. Es posible que deba retroceder la valla.

Notificar a los vecinos antes de construir una cerca

Si desea construir una cerca en el límite de la propiedad, ¿está obligado por ley o cualquier otro reglamento a notificar a su vecino? Sí, es posible que deba hacerlo.

Tradicionalmente, no se ha requerido notificación, pero la tendencia es que las comunidades requieran notificación a los vecinos. Un ejemplo de esto es la Ley de Cercas del Buen Vecino de California. Requiere un aviso por escrito con 30 días de anticipación, junto con detalles sobre el edificio propuesto, el costo de mantenimiento, el cronograma y el diseño. Hagas lo que hagas, siempre es una buena etiqueta hablar primero con tu vecino.

¿Puede su vecino construir una cerca en el límite de la propiedad?

Te despiertas un sábado por la mañana con el rugido de las barrenas de tierra a gas que perforan agujeros precisamente en el límite de tu propiedad para una nueva cerca. ¿Puede tu vecino hacer esto?

Desde el punto de vista de las relaciones de vecindad informales, la respuesta siempre es no. Si ese vecino puede discutir esto con usted con anticipación, siempre es mejor que lo haga.

Desde un punto de vista puramente legal, el vecino, en la mayoría de las circunstancias, puede construir esa cerca e incluso puede pedirle que pague el 50 por ciento del costo de la cerca. Su repentino proyecto de valla puede depender más del problema del aviso que de cualquier otra cosa. Si vive en una jurisdicción donde el vecino debe notificarle antes de embarcarse en el proyecto de la cerca, entonces ese vecino no puede construir y aún permanecerá dentro de las leyes de su área.

Si el vecino está construyendo la cerca con la intención expresa de malicia, molestia o acoso, esto puede ser lo que a menudo se denomina una cerca de rencor. Sus estatutos locales pueden permitir que un tribunal detenga la construcción de una valla de rencor.

Compartir los gastos de construcción de cercas con los vecinos

Si tiene la intención de construir una cerca en el límite de una propiedad y desea pagar por la cerca, no está obligado a buscar una compensación de su vecino. Al mismo tiempo, asumir el costo de construir una cerca no le da derecho a privilegios especiales sobre los deseos de su vecino.

Si su vecino inicia el proyecto de construcción de cercas, ¿debe pagar la mitad de los costos? Más probable es que sí. Las leyes locales sobre cercas asumen que las cercas limítrofes benefician a ambos propietarios y, por lo tanto, ambos deben pagar por la cerca. Lo mismo ocurre con el mantenimiento y las reparaciones de cercas.

Por ejemplo, la ley del estado de Washington (Wash. Rev. Code Ann. § 16.60.020) establece que "(el vecino) pagará al propietario de dicha cerca ya erigida la mitad del valor … como sirve para una cerca de partición entre ellos . " En otras palabras, ambos propietarios deben compartir por igual el costo de una cerca de partición.

En muchas áreas, la ley de vallas a nivel estatal se remonta a siglos y aborda principalmente los problemas del pastoreo de animales. Más allá del edicto general de que los costos de la cerca deben ser compartidos, los detalles se dejan abiertos.

A menos que las leyes estatales, como las de California o las ordenanzas locales, confirmen esos detalles, el asunto queda en manos de los dos propietarios. Si eso falla, el único recurso es el tribunal.

Obtener un levantamiento topográfico antes de construir una cerca

Dado que las cercas de partición marcan las divisiones entre propiedades, parecería lógico suponer que se requiere una inspección antes de construir una cerca.

Actualmente, este no es el caso. En la mayoría de los lugares, no es necesario que inspeccione la línea de propiedad en cuestión antes de construir la cerca, aunque es posible que desee hacerlo. Es costoso solicitar una inspección real de la línea de propiedad, pero esta es la única forma de saber con certeza dónde se encuentran las líneas de propiedad.

Obligar a un vecino a quitar una valla fea

La mayoría de las ciudades tienden a no permitir dos tipos de vallas: alambre de púas y vallas electrificadas. Más allá de eso, su vecino puede construir esa pared de eslabones de cadena, vinilo o bloques de concreto.

Si vive en un vecindario controlado por una asociación de propietarios (HOA), todas las apuestas están canceladas. Es posible que la HOA no solo excluya las cercas, sino que también requiera ciertos tipos, como la madera de cedro natural con una determinada mancha.

Plantar arbustos para evadir las restricciones de las cercas

Es posible que tenga una necesidad real de una cerca que sea más alta de lo normal: ruido del tráfico, un área industrial adyacente o estructuras de varios niveles. ¿Puedes plantar arbustos en lugar de una cerca y hacer crecer esos arbustos a una altura muy alta?

Probablemente no. Sabios ante tales evasiones, los legisladores locales a menudo incluyen la vegetación como una forma de cerca. Sin embargo, debido a que es difícil mantener el follaje exactamente a 6 pies o menos, las leyes para cercas naturales pueden proporcionar una cima más alta.

Reglas de altura de la cerca

A menudo, 6 pies es la altura máxima en cualquier lugar de la propiedad, a excepción de:

• A menos de 15 pies de una línea de calle o bordillo de calle
• En el patio delantero
• Cuando se reducen las distancias de visibilidad del tráfico

En el caso de las excepciones mencionadas anteriormente, la cerca no puede tener más de 3 1/2 a 4 pies.

Construyendo una valla en una servidumbre

Las servidumbres en la propiedad personal pueden pasar desapercibidas y permanecer sin problemas durante mucho tiempo. A veces, un propietario puede ser propietario de una casa durante décadas sin que surjan problemas con respecto a la servidumbre. Esto suele suceder si los problemas del patrimonio dominante notan que necesitan trabajar en la servidumbre. Pero, ¿qué pasa si el propietario quiere tomar medidas con la servidumbre, como erigir una cerca o cerca de ella?

En la mayoría de los casos, lata construya una cerca en una servidumbre que atraviese su propiedad. Sin embargo, es posible que la finca dominante (por ejemplo, la empresa de servicios públicos) deba derribar la parte de la cerca que pasa por encima de la servidumbre para una determinada actividad, como la reparación de la red de alcantarillado. Se les permite hacer esto.

¿Puede instalar una cerca justo dentro de una línea de propiedad?

La instalación de una cerca directamente en una línea de propiedad compartida abre un nuevo conjunto de complicaciones. Por un lado, puede ser incómodo acercarse a un vecino que le agrada y proponerle una cerca. Es aún más incómodo acercarse a un vecino problemático sobre una cerca.

¿Puede evitar estos problemas instalando la cerca justo dentro de su propiedad?

En la mayoría de los casos, una cerca en su propia propiedad que está cerca de la línea fronteriza todavía está sujeta a las leyes de cercas. La mayoría de los tribunales reconocerían que está infringiendo la ley si construye una cerca de 20 pies de altura a solo pulgadas (o incluso unos pocos pies) de la línea fronteriza.

Considere también que si abandona la cerca del límite, su vecino puede eventualmente ganar legalmente esa delgada franja de tierra a través de una posesión adversa después de un período sustancial de tiempo.

Informar una valla que no cumple con el código

Los vecinos y transeúntes suelen prestar mucha atención a las vallas. Los departamentos de planificación y permisos locales reciben diariamente quejas anónimas sobre las cercas. Por lo general, las ciudades no notan ni hacen nada con respecto a una cerca hasta que se recibe una queja.

Si está en violación, la ciudad generalmente emitirá un aviso por escrito de incumplimiento, junto con un requisito de que se baje o se retrase la cerca. Por lo general, tendrá una cierta cantidad de tiempo para hacerlo. La asignación de tiempo tiende a ser corta: en el rango de 30 o 60 días, en lugar de meses o años.

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