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Contratar a un profesional para el trabajo de remodelación del hogar puede ser un proceso frustrante para el propietario. Probablemente sea raro que se ocupe de contratos de construcción o reparación de viviendas a gran escala, pero se enfrenta a un contratista que probablemente emite varios contratos de este tipo cada semana. Con esta disparidad en la experiencia, es fácil sentir que la baraja está en su contra mientras evalúa y negocia contratos con un profesional. Pero puede ganar confianza rápidamente aprendiendo los conceptos básicos de las dos formas en que los contratistas profesionales estiman los costos al crear contratos: propuestas de precio fijo (también conocido como propuestas de licitación), y estimar propuestas.
Comprensión de las propuestas de precio fijo
Una propuesta de precio fijo es aquella en la que el contratista ve la situación, evalúa la cantidad de trabajo y materiales que se requieren y luego cotiza un precio fijo único para completar el trabajo. Este tipo de propuesta también se denomina propuesta de estilo de oferta o propuesta de precios todo incluido.
La propuesta de precio fijo es casi siempre la que se utiliza con proyectos más pequeños. La reparación ocasional o los pequeños proyectos de remodelación, como la instalación del calentador de agua, la reparación del lavavajillas o incluso la instalación del piso, son lo suficientemente simples como para que un contratista pueda predecir sus propios costos y cotizarle una oferta fija por el trabajo .
Sin embargo, tenga en cuenta que los contratos basados en una propuesta de precio fijo seguirán incluyendo una tarifa de contingencia incorporada que protege el margen de beneficio del contratista. A menudo, esta contingencia solo la conoce el contratista. Equivale a un margen adicional que permite al contratista proteger su beneficio incluso si llegan circunstancias imprevistas. Por ejemplo, un pintor de interiores que ha contratado bajo una propuesta de precio fijo puede darse cuenta de que calculó mal la cantidad de pintura necesaria. En lugar de cobrarle al propietario una tarifa adicional por el gasto adicional, el pintor absorbe el costo a través de la tarifa de contingencia incorporada en la oferta.
Esta contingencia representa una parte normal, incluso necesaria, de hacer negocios como contratista. Si no se utiliza la contingencia, esto esencialmente se convierte en una ganancia adicional para el contratista. No hay nada ilegal o poco ético en este arreglo, aunque tiene sentido que vigile los materiales que se utilizan en el trabajo. La oferta y el contrato detallarán los materiales que se utilizarán, y el propietario debe discutir y aprobar cualquier degradación de los materiales. Tendrá la oportunidad de ver y tomar decisiones sobre los materiales y debe ser consultado siempre que sea necesario realizar cambios.
Pros-
Las propuestas de precio fijo (oferta) garantizan un trabajo específico por un precio específico, lo que simplifica el proceso y le brinda mayor tranquilidad.
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Si los costos del proyecto aumentan, el contratista, hasta cierto punto, los absorberá con la contingencia. Esta es la razón por la que a veces se hace referencia a la oferta como una oferta con todo incluido. El propietario no acepta el riesgo de artículos excluyentes menores. Sabiendo que es poco probable que los costos del proyecto se salgan de control, puede desarrollar mejor su presupuesto.
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Las propuestas de licitación son las más comunes y, por lo tanto, pueden ser el tipo de propuesta más cómoda para muchos propietarios.
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Existe un límite para los costos inesperados que pueden ser cubiertos por la contingencia. Por ejemplo, no se puede esperar que un contratista de pisos repare las vigas del piso si descubre que están en malas condiciones. El contratista hará esto como un proyecto separado mediante una orden de cambio, o usted tiene la opción de contratar a otra persona para que haga el trabajo.
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Un contratista puede estar motivado para comprar los materiales menos costosos y contratar a los subcontratistas menos costosos. Si bien lo barato no siempre se traduce en una calidad inferior, a veces lo hace. De hecho, el término grado de contratista (o grado de constructor) se utiliza ampliamente para referirse a materiales de construcción económicos y mínimamente aceptables.
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Las propuestas de precio fijo dificultan la comparación entre diferentes contratistas porque los artículos pueden enumerarse de manera diferente.
Comprensión de las propuestas de estimación
En una propuesta de estilo de estimación, cada actividad laboral y material en el proyecto se enumera en minucioso detalle. Se le facturan los materiales utilizados, las horas reales trabajadas y el trabajo realizado por los subcontratistas. La tarifa del contratista se expresa en forma de porcentaje del costo del proyecto. Este tipo de contrato también se denomina tiempo-material o mayor costo contrato.
Estos contratos son los más transparentes, ya que verá muy claramente cuántos beneficios obtiene el contratista, pero estos contratos pueden ser muy grandes y complicados, ya que pueden enumerar cientos de artículos de línea diferentes. No se dejará nada, ni siquiera periféricos como baños portátiles, contenedores de basura rodantes, permisos y recolección de escombros.
Las propuestas de estimación son características de proyectos a gran escala, como adiciones o construcción de viviendas. De hecho, debido a la complejidad de estos proyectos, sería casi imposible emitir una propuesta de precio fijo para dicho trabajo.
Al evaluar estimaciones de diferentes contratistas (el consejo estándar es solicitar tres ofertas), estos tipos de contratos pueden ser más fáciles de comparar, ya que los elementos deben coincidir, uno por uno.
Pros-
Como propietario de la vivienda, es posible que prefiera una facturación que identifique claramente el tiempo de trabajo y los materiales, ya que no hay nada protegido por una tarifa de contingencia. Pagará solo por el trabajo realizado y los materiales utilizados, más un porcentaje establecido de margen para el contratista.
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Si le gusta tener un control más cercano sobre un proyecto, este tipo de contrato es lo mejor para usted.
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Un contratista tiene menos incentivos para buscar materiales y subcontratistas de menor precio. Un contratista puede elegir un subcontratista de mayor precio en lugar de uno de menor precio simplemente porque le gusta trabajar con uno sobre el otro.
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Este tipo de contrato conlleva cierto riesgo, ya que es fácil que los costos se disparen debido a circunstancias imprevistas. El propietario debe estar dispuesto a participar activamente para controlar los costos.
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Debido a que la tarifa del contratista se toma en cuenta del costo del proyecto, él puede ganar más dinero si los costos son más altos.
